LES IMPÔTS LOCAUX
LA FISCALITÉ DE VOS LOGEMENTS
Les impôts locaux
Les impôts locaux pèsent particulièrement lourd sur le budget des propriétaires immobiliers. Et ce, d'autant que les possibilités de faire baisser la note sont limitées.
La fiscalité locale se décompose en deux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties et la taxe d'habitation. S'y ajoutent diverses taxes annexes telles que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. Les mêmes règles d'imposition régissent tous les impôts locaux : ils sont établis une fois par an, sur la base de la valeur locative de chaque bien déterminée par le fisc selon des calculs savants et à laquelle s'appliquent les taux d'imposition votés par les communes, départements et régions dans des limites imposées par la loi. Dans l'attente d'une réforme des impôts locaux maintes fois repoussée, décrypter ses avis d'imposition relève de la gageure. Il est néanmoins indispensable de s'assurer que des erreurs matérielles n'ont pas été commises afin d'en obtenir réparation.
À noter
En cas d'oubli ou d'erreur, il ne faut pas hésiter à déposer une réclamation. Celle-ci doit parvenir au fisc avant le 31 décembre 2015 pour les impôts locaux 2014. Pour éviter de devoir payer la totalité de l'imposition, il faut accompagner sa réclamation d'une demande de sursis de paiement.
Taxe d'habitation : pour tous ceux qui disposent d'un logement
Sauf exonération, la taxe d'habitation est due par toute personne disposant d'un logement habitable au 1er janvier de l'année d'imposition.
Locaux imposables
Le seul fait de disposer, au 1er janvier 2014, d'un logement (appartement ou maison individuelle) suffisamment meublée pour permettre l'habitation, à titre de résidence principale ou secondaire, en tant que propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit déclenche l'imposition à la taxe d'habitation. Sont aussi concernées les dépendances immédiates (chambre de service, garage, parking...) dont l'occupant à la disposition privative, même si elles sont non meublées ou non attenantes (aucune taxe n'est cependant due si la dépendance est située à plus d'un kilomètre du logement). Si l'habitation est meublée mais inoccupée (vacance entre deux locataires, logement mis en vente), la taxe est néanmoins due.
Qui est redevable ?
C'est l'occupant en titre du logement au 1er janvier de l'année d'imposition qui doit acquitter la taxe pour l'année entière sans prorata temporis. En cas de déménagement ultérieur en cours d'année, la taxe est donc due pour toute l'année à l'adresse d'habitation au 1er janvier. Si le bien est réservé exclusivement à la location, c'est le locataire présent dans les lieux au 1er janvier qui supporte la taxe pour toute l'année, même s'il a déménagé après le 1erjanvier. Attention, le bailleur peut être poursuivi en paiement de la taxe due par le locataire qui est parti, sauf s'il a pris la précaution d'informer le fisc du départ de son locataire.
À noter
La valeur locative est supposée représenter le prix de location annuel. Elle fait l'objet d'une revalorisation annuelle correspondant à la hausse des loyers (pour les impôts locaux de 2014, le coefficient d'actualisation est de 1,009).
Des abattements pour la résidence principale
La taxe d'habitation est déterminée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances immédiates. Pour la résidence principale uniquement, cette valeur locative est diminuée d'abattements, souvent facultatifs mais cumulables, calculés sur la valeur locative moyenne des habitations de la collectivité concernée :
- Abattement obligatoire pour charge de famille : il est de 10 % pour les deux premières personnes à charge (enfants pris en compte pour le calcul de l'IR y compris rattaché, ascendant de plus de 70 ans ou infirme résidant chez le contribuable et disposant de revenus modestes), 15 % à partir de la 3e avec majoration possible de la commune.
- Abattement général à la base : il est accordé au bon vouloir de la commune ou du département entre 1 % et 15 %.
- Abattement pour les personnes à faibles revenus : il est aussi facultatif et limité à 15 %. Les bénéficiaires potentiels sont les personnes dont le RFR 2013 ne dépasse pas certaines limites et dont le logement a une valeur locative inférieure à 130 % (+ éventuellement 10 points par personne à charge) de la valeur locative moyenne dans la collectivité concernée.
- Abattement pour personnes invalides : il est facultatif et s'élève à 10 %. Il concerne notamment les contribuables titulaires de l'ASI, de l'AAH ou de la carte d'invalidité, ou vivant avec des personnes répondant à l'une de ces conditions. Il est nécessaire d'en faire la demande avant le 1er janvier de l'année d'imposition (formulaire 1206-GD-SD accompagné de justificatifs).
Des droits de mutation qui grimpent
Depuis le 1er mars 2014, les droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur d'un logement ancien sont susceptibles d'être portés à 5,80665 % du fait de la faculté accordée aux départements d'augmenter temporairement le droit départemental de 3,80 % à 4,50 % maximum. Au 1er juin 2014, 90 départements sur 101 ont voté une augmentation. La liste des départements concernés est mise à jour tous les mois sur le site www.impôts.gouv.fr
Des cas d'exonération en fonction des revenus pour certaines personnes
Une exonération totale est accordée au titre de l'habitation principale uniquement à certaines catégories de personnes disposant de faibles revenus :
- personnes âgées de plus de 60 ans et non soumises à l'ISF en 2013 ;
- personnes veuves non soumises à l'ISF en 2013 ;
- titulaires de l'ASI ou l'ASPA ;
- bénéficiaires de l'AAH ;
- personnes atteintes d'une infirmité les empêchant de subvenir à leurs besoins par le travail.
Autre critère à respecter, sauf pour les titulaires de l'ASPA ou de l'ASI, le revenu fiscal de référence (RFR) 2013 ne doit pas dépasser certaines limites (voir tableau). Enfin, sauf exception, l'exonération est subordonnée à une condition de cohabitation : n'y a droit que la personne habitant le logement seul ou avec son conjoint, ou avec des personnes à charge, ou avec une personne percevant l'ASPA ou l'ASI. L'exonération s'applique normalement automatiquement. Elle doit être réclamée si la condition d'âge, d'invalidité ou de perception d'une allocation concerne le conjoint ou concubin. Si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies, les personnes vivant durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, peuvent demander à être exonérées au titre de leur ancien logement si elles en conservent la jouissance (le conjoint ou une personne à charge peuvent continuer d'y vivre).
Dégrèvement en fonction du revenu
Les personnes non éligibles à une exonération totale sont susceptibles de solliciter un dégrèvement au titre de leur habitation principale, si leur revenu fiscal de référence de 2013 n'excède pas un certain seuil (voir tableau) et si elles n'ont pas payé l'ISF en 2013. Le dégrèvement accordé est égal à la différence entre la cotisation de taxe d'habitation et une cotisation correspondant à 3,44 % du revenu fiscal de référence diminué d'un abattement (voir tableau). Ce dégrèvement peut être réduit en application des mécanismes de gel des taux et des abattements. Il est en principe pratiqué automatiquement par le fisc. Si tel n'est pas le cas, il faut le réclamer.
SEUILS DE REVENUS 2013* OUVRANT DROIT À UNE EXONÉRATION DE TAXE D'HABITATION ET DE TAXE FONCIÈRE 2014 POUR CERTAINS CONTRIBUABLES
1 PART
1,5 PART
2 PARTS
2,5 PARTS
3 PARTS
1⁄2 PART SUPPLÉMENTAIRE
10 633 €
13 472 €
16 311 €
19 150 €
21 989 €
+ 2 839 €
*Revenu fiscal de référence
RFR 2013 À NE PAS DÉPASSER POUR LE PLAFONNEMENT DES TAXES D'HABITATION ET FONCIÈRE 2014
1 PART
1,5 PART
2 PARTS
2,5 PARTS
3 PARTS
3,5 PARTS
4 PARTS
Seuil de RFR 2013
25 005 €
30 847 €
35 445 €
40 043 €
44 641 €
49 239 €
53 837 €
ABATTEMENT APPLICABLE AU RFR 2013 POUR LE DÉGRÈVEMENT DE TAXE D'HABITATION 2014
1 PART
1,5 PART
2 PARTS
2,5 PARTS
3 PARTS
3,5 PARTS
4 PARTS
Abattement
5 424 €
6 992 €
8 560 €
10 128 €
11 696 €
14 469 €
17 242 €
Taxe foncière : à la charge des propriétaires
La taxe foncière concerne les immeubles bâtis (maison, appartement, garage...) et leurs dépendances immédiates (cour, jardin...) ainsi que les propriétés non bâties (terrains non bâtis, terres agricoles...). Elle est assise sur la même valeur locative que la taxe d'habitation revalorisée en 2014 d'un coefficient de 1,009 et diminuée d'un abattement de 50 % (20 % pour les propriétés non bâties).
Ces petites taxes qui alourdissent la note
Sauf pour ceux qui ont indiqué sur leur déclaration de revenus ne pas détenir de téléviseur au 1er janvier 2014, l'avis d'imposition de taxe d'habitation de leur résidence principale comporte un volet « contribution à l'audiovisuel public ». Elle s'élève cette année à 135 € par foyer fiscal, quel que soit le nombre de postes et de résidences. N'en sont notamment pas redevables les personnes exonérées de taxe d'habitation et celles exemptées de l'ancienne redevance audiovisuelle (sous certaines conditions). À la taxe foncière s'ajoute notamment, si elle a été instituée par la commune, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (récupérable sur le locataire à l'exclusion des frais de gestion) assise sur la valeur locative servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Son taux est fixé par la collectivité concernée. Dans certaines communes, cette taxe est remplacée par une redevance calculée selon l'importance du service rendu. Autre taxe pouvant être mise à la charge des propriétaires riverains ou du syndicat des copropriétaires (immeubles en copropriété) sur délibération de la commune : la taxe de balayage destinée à financer le nettoyage des rues. Calculée en fonction de la surface à nettoyer devant les immeubles, son tarif peut être différent suivant les rues. Cette taxe peut aussi être répercutée au locataire.
Une charge annuelle du propriétaire
C'est le propriétaire en titre au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière, qu'il occupe ou non les lieux. La taxe est due pour l'année entière même si le propriétaire cède son bien en cours d'année. Celui-ci peut s'entendre avec l'acheteur pour se faire rembourser une quote-part de la taxe, mais un tel accord n'est pas opposable au fisc. En cas de démembrement de propriété, la taxe est due par l'usufruitier.
Même vacant, un logement peut être imposé
Même non occupé, un local d'habitation non meublé n'échappe pas à toute imposition. En effet, la taxe sur les logements vacants s'applique dans certaines communes de plus de 50 000 habitants à raison des logements libres de toute occupation depuis au moins 1 an au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour pouvoir en être exempté, il faut apporter la preuve d'une occupation de plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence (N - 1) ou d'une vacance involontaire. Cependant, une commune non concernée par cette taxe peut décider de percevoir la taxe d'habitation sur les logements vacants depuis plus de 2 ans au 1erjanvier de l'année d'imposition, sans exonération ou abattement possible.
Des exonérations permanentes ou temporaires
Certains biens bénéficient d'une exonération permanente (granges, celliers, prés, étangs, mares...). D'autres sont exonérés de façon temporaire de droit ou sur décision des collectivités (logements sociaux, logements économes en énergie ou situés dans certaines zones...). Il est bon de se renseigner pour savoir si l'on peut en bénéficier et quelles sont les démarches nécessaires pour en profiter. Les constructions nouvelles à usage d'habitation et les additions de constructions sont exonérées totalement pendant 2 ans à partir de l'année suivant celle de l'achèvement, à condition de déposer une déclaration dans les 90 jours de la fin des travaux. À défaut, l'exonération peut être réduite, voire supprimée.
Certains propriétaires exonérés
Une exonération totale de taxe foncière relative à l'habitation principale s'applique aux personnes :
- titulaires de l'ASPA ou de l'ASI ;
- titulaires de l'AAH et ayant des faibles revenus ;
- âgées de plus de 75 ans et ayant de faibles revenus.
La condition de revenus est considérée comme satisfaite si les seuils de RFR 2013 mentionnés dans le tableau ci-contre ne sont pas franchis. Le contribuable doit également habiter seul ou avec son conjoint, ou avec une personne dont les revenus ne dépassent pas ces mêmes seuils. Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier 2014 et disposant de faibles revenus peuvent solliciter une exonération pour leur résidence secondaire. De la même façon, un redevable qui s'installe durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins peut, sous certaines conditions, demander à être exonéré pour son ancien logement. Enfin, les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier 2014 dont les revenus ne dépassent pas les limites évoquées ci-dessus ont droit à une réduction de taxe de 100 €.
À noter
Les personnes âgées de plus de 60 ans et les personnes veuves exonérées en 2013 de taxe d'habitation relative à leur résidence principale et de redevance audiovisuelle continuent d'être exonérées en 2014.
Dégrèvement en fonction du revenu
En respectant les mêmes conditions que le plafonnement de la taxe d'habitation et uniquement pour la résidence principale, il est possible de réclamer un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties. Son montant est calculé par le fisc et correspond à la part de la taxe foncière qui excède 50 % du revenu fiscal de référence 2013 (pour ce calcul, les augmentations par rapport à l'année précédente sont neutralisées). En pratique, ce mécanisme, mis en place après la suppression du bouclier fiscal, peut être déclenché dans les rares situations où la taxe foncière est particulièrement élevée par rapport aux revenus essentiellement constitués par des revenus exonérés (RSA, allocation pour adulte handicapé...) qui ne sont pas intégrés dans le revenu fiscal de référence.( Message initial le 28 octobre à 9h04)
