LOUER EN COLOCATION: LES RÈGLES A CONNAITRE
Plusieurs locataires pour un même logement
Louer en colocation : les règles à connaître
INTÉRÊTS PRIVÉS N° 733 - JUILLET/AOÛT 2015
Un appartement un peu grand qui trouve difficilement preneur... ou encore le souhait de répartir le risque d'impayés : la colocation peut être une solution. La loi ALUR a récemment redéfini les règles en vigueur. Un bail type est publié.
La colocation est un phénomène qui touche 31 % des 18-24 ans selon une étude réalisée par le réseau Guy Hoquet l'immobilier en 2014. Les étudiants, les jeunes actifs dont les revenus ne sont pas encore stables ou encore des cadres en mobilité et des personnes âgées acceptent désormais de partager un logement. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a d'ailleurs créé officiellement le statut de la colocation. Le logement peut aussi bien être loué meublé que vide (location nue). Dans ce dernier cas, le contrat obéit alors à la loi n°89-1290 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Mais il y a tout de même quelques spécificités juridiques propres à la colocation. Explications.
Plusieurs contrats ou un seul bail pour tous ?
La colocation peut donner lieu à plusieurs contrats de location (autant de baux que de locataires), chaque colocataire signant alors individuellement un contrat avec le bailleur. Dans ce cas, le propriétaire accorde à chacun un droit de jouissance exclusif sur certaines pièces de l'appartement et un accès à usage commun pour certaines autres pièces telle la cuisine et les sanitaires. Mais depuis la loi ALUR, le propriétaire est contraint de respecter les articles L 111-6-1 et L 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Ceux-ci prévoient que chaque chambre ainsi louée doit avoir une superficie supérieure à 14m2 ou un volume supérieur à 33m3. Pour choisir cette forme de colocation, il faut donc que le logement s'y prête. En revanche, dans ce cas, le bail peut être rédigé plus librement. En effet, les cas de colocation avec plusieurs baux ne sont pas concernés par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 qui impose un bail-type à partir du 1er août 2015 (voir ce document sur notre site internet: interetsprives.com).
Autre possibilité en colocation : le bailleur signe un seul bail avec tous les colocataires. Dans ce cas, les colocataires s'organisent entre eux pour se partager l'espace loué. Le logement dans son ensemble doit, bien sûr, être décent mais les pièces peuvent être plus petites. Le bail-type (décret 2015-587 du 29 mai 2015) doit alors être appliqué. Ce contrat (voir notre site) mentionne notamment les coordonnées du bailleur, celles de l'agent immobilier, le nom des colocataires ou encore la consistance du logement comme sa localisation. Est également précisé s'il s'agit d'un immeuble collectif ou d'une maison individuelle.
Concernant la durée, si le logement loué est vide (location nue régie par la loi du 6 juillet 1989), le bail est de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Alors que pour la location meublée (voir encadré), le bail est établi pour un an renouvelable tacitement (sauf durée réduite à 9 mois si les locataires sont étudiants).
Lorsque le bailleur fait appel à un agent immobilier pour louer, les colocataires paient pour moitié les honoraires liés aux visites, à l'état des lieux d'entrée et à la rédaction du bail. Ces honoraires s'élèvent de 8 euros par m2 de surface habitable à 12 euros/m2 en fonction de la zone géographique où se situe le logement (voir décret n°2014-890 du 1er-08-2014). S'il y a un seul bail, les colocataires s'organisent entre eux pour payer ces honoraires. Même chose pour le dépôt de garantie qui ne peut excéder un mois de loyer.
Fixer le loyer et les charges
Le loyer d'une colocation dépend de la façon dont le bail est formulé. S'il y a plusieurs baux, chacun envoie son loyer au propriétaire. Dans ce cas, attention! La loi ALUR stipule que le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement. Impossible donc de fixer un loyer de 800 euros par chambre pour un appartement en comprenant deux alors que sur le marché l'ensemble du logement serait loué 1 500 euros.
Cette règle ne vaut pas si l'appartement est loué par un seul bail. Reste que si l'appartement est proposé très au-dessus du marché, le propriétaire ne trouvera pas de locataires.
Une fois l'appartement loué, " le bailleur peut tout à fait demander à un seul colocataire d'envoyer le loyer et les charges, les locataires devant s'arranger entre eux pour le paiement du loyer ", explique David Rodrigues, de l'association Consommation, logement, cadre de vie (CLCV).
Les charges locatives, quant à elles, peuvent être récupérées au choix du bailleur et des locataires :
– soit dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire avec une provision pour charges et une régularisation chaque année en fonction des dépenses réelles ;
– ou bien sous forme d'un forfait versé simultanément au loyer et ne pouvant donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure (son montant ne doit pas être disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire se serait acquitté).
Le congé d'un des colocataires et le paiement solidaire des loyers
En colocation, le bailleur peut insérer une clause de solidarité entre tous les colocataires. Il peut ainsi demander à un seul colocataire l'ensemble du loyer et des charges. Jusqu'à l'adoption de la loi ALUR, un colocataire qui donnait son congé restait tenu au paiement des charges et du loyer même après son départ ! La loi du 24 mars 2014 a modifié les choses sur ce point. Désormais, la solidarité du colocataire (comme celle de la personne qui s'est portée caution pour lui) prend fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau locataire figure au bail. Et s'il n'y a pas de nouveau colocataire, la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement doit identifier obligatoirement le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution. " Ces mesures corrigent la situation antérieure où la fin du cautionnement n'intervenait qu'à la fin du bail c'est-à-dire lorsque tous les colocataires d'origine étaient partis, ce qui pouvait prendre plusieurs années ", précise Karim Goudiaby, P.-D.G. du site Appartager.com.
Aux bailleurs qui voudraient encore plus de garanties, il rappelle qu'il n'est pas possible de cumuler une caution avec une assurance loyers impayés.
En location meublée : des règles différentes
La colocation peut aussi porter sur un logement meublé. Dans ce cas, le bail peut être conclu pour 1 an renouvelable tacitement (au lieu de trois ans), ou 9 mois seulement (si étudiants) le contrat n'étant alors pas renouvelable tacitement. Dans le premier cas (bail d'un an), si le logement meublé est la résidence principale du locataire, à partir du 1er Août 2015, il est soumis au bail type du décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Toutefois, si un bail est signé avec chacun des locataires, ce bail-type ne s'applique pas.
Dans tous les cas, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail a trois mois pour en informer les colocataires (préavis). Cette possibilité de non-renouvellement doit être motivée par la décision du bailleur de reprise du logement pour y loger un proche, la vente du bien ou encore faire suite à une proposition d'augmentation de loyer que le locataire aurait refusée.
Dépôt de garantie
spécificité de la colocation, le colocataire qui s'en va ne peut pas demander au bailleur de lui rendre sa part de dépôt de garantie, il doit s'arranger avec ses colocataires. Sauf s'il y a pluralité de baux : dans ce cas, le bailleur doit rendre le dépôt de garantie de chacun.
"Le propriétaire peut fixer des règles..."
Gilles Petitot, responsable du site Log-étudiants.com:
" L'une des inquiétudes des bailleurs lors de la colocation (étudiante notamment) est que les locataires soient bruyants (soirées, musique forte...) et importunent le voisinage ou dégradent l'appartement. Rappelons que, dans le bail, les locataires s'engagent à utiliser le logement paisiblement et qu'il est possible de demander la rupture du bail en justice si besoin.
Concernant les dégradations, la loi Alur permet aux bailleurs de souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte des locataires et d'en récupérer le montant auprès d'eux. Les assurances loyers impayés permettent aussi de prendre en charge les dégradations pour un certain montant. Il est fortement conseillé de fixer des règles de vie en annexe au bail afin de rappeler ces obligations.
Certains bailleurs demandent même à ce que l'appartement soit non-fumeur, par exemple. En général, les locataires jouent le jeu, même si ils n'y sont pas obligés. Il ne faut donc pas hésiter à le faire. "
