VOISINAGE ET SERVITUDES

Publié le par L' équipe du blog.

Voisinage et servitudes

Chacun chez soi... avec des limites

INTÉRÊTS PRIVÉS N° 732 - JUIN

Laisser un voisin accéder à sa parcelle, ne pas empiéter sur le domaine public : voici quelques servitudes auxquelles nous sommes soumis. Parfois nous devons aussi gérer des conflits de voisinage. Le droit tranche toujours le problème.

Être propriétaire d'une maison n'exclut pas que vous soyez soumis à certaines obligations à l'égard de vos voisins et que ceux-ci doivent aussi respecter certaines règles. La première est de ne pas empiéter sur la propriété d'autrui, ce qui n'est pas toujours simple lorsque le terrain n'est pas borné. Si vous avez besoin d'un bornage, mettez-vous d'accord avec votre voisin afin d'en partager les frais. Celui doit être réalisé par un géomètre-expert (voir le site www.geometre-expert.fr). " Le tarif varie en fonction de la taille du terrain et de la complexité du travail, notamment s'il est nécessaire de faire des recherches sur les documents prouvant la propriété. Pour un bornage simple, comptez 1 000 € environ ", explique Franck Bourdon, géomètre expert. En cas de désaccord, il est possible de faire réaliser un bornage judiciaire. Le tribunal d'instance est alors compétent et chaque partie doit apporter les preuves qu'il détient afin de faire valoir son droit à la propriété (cadastre, configuration des lieux etc.). Le juge peut demander la nomination d'un géomètre-expert. Un procès-verbal de bornage est établi et si les propriétaires tombent d'accord, ils signent ce document. Si l'un des deux n'est pas d'accord, un procès-verbal de bornage est rédigé et les bornes sont indiquées en fonction du jugement rendu. Sans contestation pendant trente jours, le bornage devient définitif. Une fois le terrain borné, chaque propriétaire a le droit de clore son terrain. Mais attention, les règlements d'urbanisme peuvent imposer un mode de clôture et vous n'avez pas le droit de clore votre terrain si votre voisin bénéficie d'un droit de passage (article 701 du code civil). En revanche, dans un souci de sécurité, vous pouvez, avec l'accord du voisin, créer une clôture avec une ouverture permettant aussi à votre voisin d'accéder à la parcelle.

Éviter l'empiétement chez vous

Si un voisin empiète sur votre propriété : il faut savoir que même un empiétement minime qui ne cause pas de gêne est sanctionné par les tribunaux. L'empiétement peut être contesté dans les trente années à compter du moment où il a eu lieu. Passé ce délai, un recours reste possible, mais le voisin peut revendiquer la partie du terrain occupée. Dans ce type de contentieux, le juge de grande instance est compétent et l'avocat est obligatoire, il faut donc donner les preuves de votre propriété (titre de propriété, éventuellement procès-verbal de bornage...) à l'avocat. Si votre voisin construit un mur sur votre propriété, demandez à faire suspendre les travaux (action dite en dénonciation de nouvel œuvre) ; si le mur est déjà construit, vous pouvez demander sa destruction (action dite en réintégration). Enfin, si vous êtes en limite du terrain par rapport à la voie publique, renseignez-vous auprès de la commune sur la limite entre le domaine public et votre propriété : cela vous permettra de savoir s'il existe un plan d'alignement que vous devrez respecter.

Gérer un mur mitoyen

Selon le code civil (article 653), tout mur séparant deux propriétés est présumé être mitoyen, c'est-à-dire appartenir aux deux propriétaires. Mais comme tout élément de bâti, il faut l'entretenir et le réparer lorsqu'il est en mauvais état. En principe, ces frais doivent être partagés mais, si votre voisin refuse, il faut saisir le tribunal de grande instance avec l'aide d'un avocat. Il faudra apporter au juge la preuve de la mitoyenneté du mur. Attention, le propriétaire qui effectue les travaux sans l'accord de l'autre ou sans jugement l'y autorisant perd le droit de demander à l'autre de contribuer aux frais. Il peut même s'exposer à un recours s'il endommage le bâti pendant les travaux. Enfin, sachez qu'un mur peut être mitoyen en partie : si deux maisons sont accolées, leur mur commun n'est mitoyen que jusqu'au niveau où commence la toiture de la maison la moins élevée (au dessus, il appartient au propriétaire de l'autre maison).

Calmer les voisins bruyants

Autre problème de voisinage important : le bruit. Sachez que, de jour comme de nuit, tout bruit qui porte atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est interdit et l'idée répandue qu'il est possible de faire du bruit jusqu'à 22 heures n'est pas juridiquement fondée. L'auteur de bruits excessifs encourt une contravention de troisième classe (1 500 €), à condition de pouvoir faire intervenir la police... Un locataire peut aussi se voir donner son congé par le propriétaire parce qu'il n'use pas paisiblement des locaux loués. Si des démarches amiables (préalable indispensable) ne fonctionnent pas, vous pouvez faire appel au conciliateur de justice (démarche gratuite). Pour le contacter, vous devez écrire au tribunal d'instance et demander une conciliation.

Faute de résultats, il faut commencer par mener une action au pénal contre le voisin. Pour cela, demandez à la police de venir constater les troubles et si les faits se reproduisent, ils verbaliseront. " Mais si les forces de l'ordre ne se déplacent pas ou refusent d'établir un procès-verbal, vous devrez porter plainte auprès du procureur de la République en joignant à votre lettre tous les éléments nécessaires aux poursuites. Si cela aboutit à un procès, vous pouvez demander une indemnisation au voisin fautif ", rappelle Maître Philippe Hugon De Villers, avocat au barreau de Marseille. Si le procureur classe l'affaire, vous pouvez encore agir devant les tribunaux civils et assigner votre voisin devant le tribunal d'instance (en dessous de 10 000 €) ou de grande instance au-dessus de ce seuil.

Trouble anormal du voisinage, c'est quoi?

De façon générale, en cas de nuisance qui peut être sonore mais qui peut être due aussi à une odeur nauséabonde, les tribunaux recherchent si la nuisance correspond à un trouble anormal de voisinage. Dans ce cas, le préjudice peut être indemnisé. Cette notion est floue et les tribunaux se prononcent au cas par cas, compte tenu des éléments propres à chaque situation. Il faut donc vous préparer à constituer un dossier permettant au juge d'évaluer au mieux la situation : constats d'huissier, lettres de voisins se plaignant également de la situation, certificats médicaux montrant que le problème (notamment le bruit) est nuisible à votre santé. De plus, il faut prévoir un budget: les constats d'huissier coûtent en moyenne 300 € et l'assignation environ 2 000 €.

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