AIDER SES ENFANTS/PARENTS A CE LOGER

Publié le par L' équipe du blog.

SOLIDARITÉ INTERGÉNÉRATIONNELLE

Aider ses enfants/parents à se loger

Acheter neuf pour loger les siens ? À voir...

Avec le dispositif Pinel, il devient possible d'acheter un logement neuf donnant droit à forte réduction d'impôt et de le louer quelques années à ses parents, enfants, petits-enfants. Mais ce n'est pas forcément une bonne affaire pour tous!

Entre investir dans la pierre en profitant d'une réduction d'impôt ou loger un membre de sa famille proche (enfants, petits-enfants, parents), vous n'avez plus à choisir... Depuis le 1er janvier, tout particulier qui achète un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel est autorisé à louer son bien à un de ses ascendants ou de ses descendants sans perdre son droit à l'avantage fiscal... du moins pendant un certain temps.

Un locataire comme un autre...

Pas de risque de dégradation ni de loyers impayés, aucun souci de caution, une confiance totale en l'occupant des lieux... "Savoir qu'il est possible de louer à un ascendant ou un descendant a certes un côté rassurant. Mais, cela ne change rien aux conditions d'application du dispositif Pinel. Aux yeux de la loi, il s'agit en effet de locataires comme les autres", insiste François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

Autrement dit, pour profiter de cette opportunité de loger des proches tout en bénéficiant de la réduction d'impôt accordée en contrepartie de votre investissement immobilier (voir encadré p.34), l'occupant de votre appartement doit être détaché de votre foyer fiscal (non inclus dans votre quotient familial) et ses ressources annuelles doivent être inférieures à un montant plafond. Lequel, révisé chaque année en janvier, varie en fonction de la zone géographique du bien en question ainsi que de la composition du ménage du locataire (Code Général des Impôts, annexe III, art. 2 terdecies D).

Quant aux droits et obligations de chacune des parties, ils sont identiques à ceux existant dans une relation bailleur/locataire classique. Impossible donc d'échapper à la rédaction d'un bail (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989), à la signature d'un état des lieux et au versement d'un loyer mensuel, sous prétexte que vous hébergez un ou plusieurs de vos ascendants ou de vos descendants. Faute de quoi, "vous êtes alors réputé ne pas respecter votre engagement de location de six, neuf ou douze ans et, à ce titre, vous perdez votre droit à l'avantage fiscal ", met en garde Denys Brunel, président de la Chambre Nationale des Propriétaires.

Avantage fiscal plus limité que prévu

Pour autant, une distinction semble vouloir perdurer entre le locataire lambda et un membre de la famille en matière d'application de la réduction d'impôt promise. À l'heure où nous réalisons cette enquête, en plein débat parlementaire sur le projet de loi de finances pour 2015, les amendements se multiplient. Alors que le Sénat a d'ores et déjà voté la suspension de l'avantage fiscal durant les trois premières années de location à un enfant ou un parent, l'Assemblée Nationale penche elle pour un gel de la réduction d'impôt passée la troisième année de mise à disposition du logement à un ascendant ou un descendant. En tout état de cause, le secrétaire d'État au Budget Christian Eckert a dit le gouvernement prêt à revoir cette mesure pour "limiter la durée de l'avantage lorsque le logement est loué à un descendant" (voir p. 7).

Attention à bien fixer le loyer

Les plafonds de loyer Pinel étant inférieurs aux prix de marché, vous estimez peut-être que tant qu'à investir dans un logement neuf qu'il faut ensuite louer à prix bon marché pour bénéficier d'un avantage fiscal, autant le faire au profit de l'un de vos proches (enfant, parent âgé) qui en sera le locataire..? Mais, ce geste peut, au final, s'avérer totalement inutile pour l'enfant ou le parent ainsi logé qui va perdre tout droit aux allocations logement ! "Dès lors que le propriétaire du bien loue à l'un de ses ascendants ou de ses descendants, ce dernier ne peut plus prétendre à la moindre aide personnalisée au logement", souligne Jean-François Buet, président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM). De votre côté si vous louez à prix trop bas, vous risquez un redressement fiscal. " Un loyer manifestement trop bas attire souvent l'attention de l'administration fiscale qui y voit une tentative du bailleur de minorer ses revenus fonciers tout en prétendant par ailleurs à une réduction d'impôt ", prévient Denys Brunel.

En outre, depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, il existe un autre inconvénient à pratiquer un loyer trop bas, c'est de ne plus pouvoir l'augmenter librement quand vous changerez plus tard de locataire ! Désormais, il est interdit, lors de l'installation d'un nouveau locataire, de lui réclamer un loyer supérieur à celui payé par le précédent occupant des lieux, exception faite de la révision annuelle du montant du loyer calculée en fonction de l'évolution de l'IRL (Indice de Référence des Loyers publié par l'Insee). En d'autres termes, vous vous condamnez à encaisser pendant des années un loyer nettement inférieur à celui auquel vous pourriez prétendre.

Pour éviter ces écueils, conseille Jean-François Buet, "le particulier qui loue à l'un de ses proches en zone tendue où un décret de blocage des loyers s'applique a donc tout intérêt à fixer un loyer au prix du marché. En revanche, dès lors qu'il le mentionne noir sur blanc dans le contrat de location, rien ne lui interdit d'accorder sur le loyer convenu dans le bail un rabais. Et ce, au titre de travaux d'aménagement réalisés dans le logement par le locataire en place comme, par exemple, l'achat de meubles de cuisine ou de salle de bains". Un geste financier qui ne peut être ni contesté par les services fiscaux, ni pris en compte pour la fixation du prochain loyer...

Un intérêt à bien calculer

L'idée de loger l'un de vos proches en bénéficiant d'une réduction d'impôt vous tente néanmoins ? Gare à ne pas vous laisser aveugler ni par la carotte fiscale ni par une générosité irréfléchie. "Si la perspective de pouvoir aider un ascendant ou un descendant peut être un élément déclencheur dans le choix d'un investissement immobilier, cela ne doit pas en être le moteur", met en garde Denys Brunel. Avant d'être une façon de mettre en oeuvre la solidarité familiale, l'achat d'un logement en Pinel reste un investissement dont l'intérêt est à calculer. D'autant que rien ne garantit que l'enfant ou le parent pour lequel vous investissez occupera longtemps ce logement. Pour un enfant étudiant, le changement d'orientation des études, les stages à l'étranger ou tout simplement l'envie de s'émanciper peuvent hâter son départ. Quant à un parent âgé, le besoin de soins liés au vieillissement peut l'obliger à partir en maison de retraite. Le bien libéré doit alors pouvoir être reloué sous peine de perdre l'avantage fiscal. Avant de vous lancer, ne négligez pas la perte de gain potentiel qu'entraîne l'obligation de louer votre bien à un montant plafonné. Lequel, malgré une récente réévaluation à la hausse dans certaines communes (consécutives à un changement de zone des villes en question), reste environ 20 % en-dessous des prix du marché, plombant ainsi la rentabilité de votre investissement. Et ce, sans même tenir compte du surcoût lié à l'achat d'un logement neuf (prix généralement 20 % à 25 % plus élevés que dans l'existant...). Enfin, dans le contexte actuel de baisse des prix de la pierre, vos espoirs de réaliser une plus-value à la revente sont maigres.

Sinon, il y a le locatif ancien...

D'où l'intérêt d'envisager éventuellement l'achat d'un bien ancien plutôt que neuf pour héberger les siens tout en gérant intelligemment son patrimoine. "Il est effectivement parfois plus rentable pour un particulier de louer à un tiers un logement acheté en Pinel et de privilégier un bien existant pour y loger son proche", analyse Jean-François Buet. En plus d'un prix d'achat plus abordable, les travaux d'entretien, de rénovation et d'amélioration du bien ancien sont en effet déductibles de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global dans la limite de 10 700 € en cas de déficit foncier. Sans oublier, la possibilité d'imputer sur vos revenus fonciers des dix années suivantes la fraction de déficit (excédent des dépenses sur les loyers) supérieure à ce plafond. Conjuguer réduction d'impôt et investissement locatif pour la famille, n'est donc pas nécessairement synonyme de dispositif Pinel.

Réduction d'impôt XXL

Même type de logements concernés, même obligation de mise en location, mêmes conditions de ressources des locataires et de plafonnement des loyers... à première vue, le Pinel est le copier-coller du dispositif Duflot. Et pourtant... le dernier-né des dispositifs d'incitation fiscale en faveur de l'investissement locatif s'avère plus souple en proposant trois durées d'engagement de location possibles (contre une seule auparavant) avec, pour chacune, son propre taux de réduction d'impôt: 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Ainsi, un particulier qui s'engage à louer pendant 6 ans bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 12% du prix d'achat du bien, retenu dans la double limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par m² de surface habitable. Autrement dit, la réduction d'impôt maximale est alors de 36 000 euros étalée pendant les 6 années de location obligatoire (6 000 euros/an)

AIDER SES ENFANTS/PARENTS A CE LOGER

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LaurenceDelorme 28/03/2017 09:25

Loger sa famille tout en s'assurant de réduire ses impôts, une bonne initiative à prendre en compte.

Christian Lambert 14/01/2015 19:06

Enfin une bonne mesure, mais est ce rétroactif si l'appartement a été acheté ultérieurement et n'est pas fini de payé?

Christian Lambert 14/01/2015 19:06

Enfin une bonne mesure, mais est ce rétroactif si l'appartement a été acheté ultérieurement et n'est pas fini de payé?